李宇嘉：未来楼市政策，“供给侧”攻坚与“需求侧”托底

    3月5日，2016年政府工作报告和“十三五”规划纲要草案发布，今年国内生产总值增长目标首次以区间的形式出现，6.5%-7%的目标既顺应经济下行趋势，在推进改革与转型中给政府更大的空间，又顺应了稳定经济增长以保障社会就业、防范金融风险的现实需要，给政府在“稳增长”和“调结构”的协调上有更灵活的回旋余地。通过投资和消费，房地产连着“稳增长”，通过新型城镇化，房地产又连着我国最大内需和发展新动力，故房地产受到了更多重视。

　　2016年及“十三五”，我国对于房地产管理的基本政策基调，就是“攻坚供给侧、托底需求侧”。房地产供给侧改革的重任，就是遵循农业转移人口市民化的新型城镇化路径，夯实需求的基础和潜力。在讲房地产之前，报告首先指出，城镇化是现代化的必由之路，是我国最大的内需潜力和发展动能，并提出了今年市民化的两个重点，即建立健全“人地钱”挂钩的落户政策和提高居住证的含金量。

　　事实上，《城镇化发展规划纲要（2012-2020）》已实施数年，去年中央也提出农民工市民化与“去库存”结合，但地方政府在农业转移人口落户上的积极性并不高，仍旧延续过去税收信贷刺激下“去库存”策略。此次“人地钱”挂钩的做法，不仅让落户政策具体化、可操作，而且通过土地、资金上的激励，提高地方政府的积极性，预计随后配套的用地政策、中央转移支付等将先后落地。

　　供给侧改革还包括增加住房供应的效率。报告第一次提出建立租购并举的住房制度，把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围。一方面，这是适应农民工和新移民住房支付能力不足，以租房为主的住房消费现状；另一方面也是高房价背景下，培育“先租后买”消费梯度、壮大租赁市场的需要。同时，大力发展钢结构和装配式建筑，是改变过去经济增长导向下，以“钢筋混凝土”和高成本、高消耗为特征房地产供应模式，并向更低成本、更好质量和更少污染的新型建造方式转变。

　　此外，报告明确了从5月1日开始，房地产全面实施“营改增”，18项行政事业性收费免征范围扩大到所有企业，以及企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。这是史无前例的房地产减税，彰显了上层去“土地财政”的决心。通过减税提高房企的利润和活力，也是激励企业增加新开工和拿地的积极性，在稳定房地产开发投资的同时，腾出降价空间来迎合市场需求，以更好地“去库存”。

　　供给侧攻坚的力度确实很大，需求侧的作用也很重要，但正像总理所说的不搞“大水漫灌”式强刺激，房地产需求侧管理更加强调针对性、更加尊重市场规律。相比2015年，在支持居民住房消费方面强调要完善税收信贷政策；棚改方面，相比2015年则强调要提高棚改货币化安置的比例。这两个方面的表述，或意味着未来将继续降成本、提杠杆，激励潜在需求释放，加快“去库存”进程。

　　在制造业“去产能”、“去杠杆”的大趋势下，为保持利润水平，银行会将从制造业流出的贷款指标转向个人消费领域“加杠杆”的支持。目前，三四线城市居民贷款买房的占比并不高（40%），一二线城市对低成本住房资金需求更大，个人房贷市场空间还很大。居民“加杠杆”叠加转型期货币政策大周期宽松，未来大类资产配置偏向房地产的趋势不会改变。同时，购房成本继续降低、购房杠杆继续提升，货币宽松力度会加大（今年M2增速目标提至13%），短期内“去库存”会有明显效果。

　　同时，需求侧和供给侧管理更加强调尊重市场规律，最明显的就是，针对近期各界关注的一线城市楼市火爆，住建部陈政高部长提出了增加土地供应。事实上，近年来对于包括北上广深在内的特大城市，国家一直坚持“划定永久性开发边界，形成空间硬约束”。但是，近年来的人口流向表明，单纯的“堵”不仅解决不了问题，也加剧了“城市病”。时隔37年再次召开的城市工作会议上，国家提出了尊重和顺应城市发展规律，这事实上是从供给侧的角度看待城市问题。

　　与其堵不如疏，近期流传较广的一篇文章《人口密度极高的日本为什么有那么多独栋民居？》，事实上道出了人口多并非“城市病”的根源。因此，顺应人口流向的规律，积极增加土地，解决特大城市居民的住房需求，发挥城市集聚效应、规模效应，将是未来特大城市房地产供给侧管理的主题之一。近期，上海常住人口第一次减少的报道，揭示了特大城市包括住房在内的公共产品、准公共产品供给在紧缩，造成生活成本上升，倒逼人口逃离，威胁到了城市资源集聚效应的发挥，威胁到国家以城市群来推进城镇化的战略。因此，不管是上海重拾“90/70”的住房供应政策，还是深圳要填海造地55平方公里，并非是地方主政者单方之举，而是贯彻国家供给侧改革指示，尊重城市发展规律的表征。另外，针对“去库存”效应无谓溢出到一线城市，未来一线城市楼市政策或收紧。